Recibir una propiedad en herencia es un hecho común pero que plantea muchos interrogantes. Ya sea un departamento, una casa, un lote o una propiedad rural, es fundamental conocer los pasos a seguir para evitar conflictos, tomar buenas decisiones y proteger el patrimonio familiar.
Paso 1: Iniciar el proceso sucesorio
Cuando una persona fallece y deja bienes, los herederos deben tramitar una sucesión judicial para que el Estado reconozca el traspaso legal de esos bienes. En Argentina, el trámite se realiza con la intervención de un abogado ante el juez competente.
Los documentos básicos para iniciar la sucesión son:
- Partida de defunción del titular.
- Partidas de nacimiento y/o matrimonio de los herederos.
- Título de propiedad del inmueble.
- DNI de los herederos.
Este proceso puede demorar entre 6 y 12 meses, dependiendo de la jurisdicción, la complejidad del caso y la relación entre las partes. Existen casos en los que la sucesión puede acelerarse si los herederos están de acuerdo, no hay deudas ni conflictos, y la documentación está completa.
Paso 2: Determinar la indivisión hereditaria
Una vez declarados los herederos, el inmueble pasa a estar en condominio indiviso: todos los herederos son copropietarios y ninguno puede vender su parte sin consentimiento de los demás. Esto implica que cualquier acción sobre la propiedad (vender, hipotecar, ceder) requiere el acuerdo unánime.
En esta etapa, es habitual que surjan tensiones, sobre todo cuando hay diferencias de criterios o necesidades económicas dispares. Si no hay acuerdo, uno de los herederos puede solicitar la división de condominio judicial, lo que usualmente desemboca en la venta del bien y distribución del dinero resultante.
Paso 3: Evaluar qué hacer con la propiedad
Las opciones principales son:
- Venta del inmueble: se distribuye el valor entre los herederos. Es lo más común cuando ninguno desea habitar la propiedad o se necesita liquidez. Para vender, es necesario realizar la escritura traslativa de dominio desde el juzgado o una vez concluida la sucesión.
- Alquiler: genera ingresos regulares y se divide la renta entre los copropietarios. Requiere la designación de un administrador o acuerdo entre los herederos sobre quién cobra, quién mantiene y cómo se reparte.
- Uso personal: uno de los herederos puede habitar la propiedad siempre que exista un acuerdo. Es clave establecer reglas claras sobre el uso, los gastos y posibles compensaciones al resto.
- Permuta o cesión de derechos: si un heredero desea quedarse con el inmueble, puede comprar la parte de los demás. Esto evita conflictos y permite una resolución patrimonial clara.
En todos los casos, es recomendable realizar una tasación profesional actualizada para conocer el valor real del inmueble. Una tasación objetiva ayuda a prevenir discusiones y facilita la toma de decisiones.
Aspectos impositivos y de mantenimiento
Durante el proceso sucesorio, los herederos deben asumir los gastos de:
- Impuestos municipales e inmobiliarios.
- Servicios (agua, luz, gas, internet).
- Expensas, si se trata de un departamento.
- Seguros del hogar y mantenimiento general.
Ignorar estos pagos puede generar deudas acumuladas o pérdida de valor del inmueble. Se recomienda designar un administrador provisional, que puede ser uno de los herederos o una persona externa.
En cuanto a los impuestos por la venta posterior, se deben considerar:
ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles)
Hasta julio de 2024, el ITI era un impuesto del 1,5 % sobre el valor de venta del inmueble, aplicable a personas físicas cuando el bien no estaba afectado a una actividad comercial, especialmente si se había adquirido antes del 1 de enero de 2018.
Sin embargo, fue derogado en julio de 2024 mediante la Ley 27.743. A partir de su entrada en vigencia, toda operación inmobiliaria está exenta del pago del ITI, sin importar la fecha de adquisición. Esto significa que las propiedades heredadas, incluso aquellas adquiridas antes de 2018, ya no tributan este impuesto.
Esta eliminación apunta a fomentar el movimiento del mercado inmobiliario y reducir costos en las operaciones de venta. No obstante, esto no implica que no haya impuestos, ya que se mantiene el siguiente:
Impuesto a las Ganancias (régimen cedular)
Para inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2018, ya no aplica el ITI pero sí tributan el Impuesto Cedular a las Ganancias. Este impuesto grava la ganancia neta obtenida en la venta de un inmueble, con una alícuota del 15 %.
Se calcula sobre la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra ajustado por inflación, deduciendo gastos relacionados (honorarios, escritura, mejoras comprobables, comisiones, etc.).
En caso de propiedades heredadas, se considera como valor de adquisición el valor fiscal o tasación oficial al momento del fallecimiento del causante. La ganancia se calcula desde ese valor hasta el monto de venta.
Por eso es indispensable:
- Verificar la fecha de adquisición original (si fue por herencia, se toma el valor al fallecimiento).
- Consultar con un contador que pueda definir si hay ganancia imponible y cómo aplican las deducciones.
Ejemplo:
- Un departamento heredado en 2021 valuado en $30.000.000, se vende en 2025 por $40.000.000. La diferencia es de $10.000.000. Sobre ese monto se aplica el 15 % (ganancia neta).
Esta nueva normativa simplifica muchas operaciones, pero también exige planificación tributaria profesional. Heredar una propiedad hoy es más simple desde lo impositivo, pero la clave está en acompañarse de asesoramiento legal y contable para evitar sorpresas y aprovechar cada oportunidad de forma estratégica.
Recomendaciones para evitar conflictos
- Mantener un canal de diálogo abierto entre los herederos.
- Asesorarse legalmente desde el inicio con un abogado especializado en sucesiones.
- Evitar decisiones unilaterales o apresuradas sobre la propiedad.
- Documentar todos los acuerdos por escrito o ante escribano.
- Considerar no solo el valor económico, sino también el valor simbólico o emocional de la propiedad.
- Acordar mecanismos claros de administración, mantenimiento y distribución de gastos e ingresos.
- Consultar con un profesional inmobiliario para diseñar la mejor estrategia si se decide vender.
Casos frecuentes en la práctica
- Herencias con herederos en el extranjero: requiere otorgamiento de poderes, legalizaciones y coordinación con estudios jurídicos locales.
- Propiedades con problemas de título o planos: pueden requerir trámites adicionales antes de vender o alquilar.
- Situaciones con herederos menores de edad o con discapacidad: deben intervenir jueces de familia y defensores oficiales para proteger sus derechos.
Conclusión
Heredar una propiedad es una oportunidad, pero también una responsabilidad. El acompañamiento de profesionales idóneos (abogados, contadores, martilleros, escribanos) permite transformar una situación potencialmente conflictiva en una experiencia ordenada, legalmente segura y financieramente favorable. Con diálogo, estrategia y claridad jurídica, es posible que una herencia se convierta en una fuente de estabilidad, crecimiento y unión familiar.
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